高崎市の再建築不可物件は売却できる？相続後の手続きや注意点も紹介

相続した再建築不可物件とは？高崎市の現状を知る

再建築不可物件とは、建築基準法における「接道義務」を満たしていないため、建て替えや増改築が法律上認められない不動産を指します。具体的には、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していない土地などが該当します。

高崎市に限らず、人口減少や高齢化の進行、および相続による所有者の増加などにより、空き家が増加している状況です。その結果、相続によって取得した物件が再建築不可であるケースも多く見受けられます。

再建築不可物件には特有の課題が複数あります。まず、建て替えができないため資産価値が著しく低下します。さらに、銀行によっては住宅ローンの対象外となることもあります。老朽化が進んだ場合には空き家対策特別措置法により「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が外れて税額が最大で6倍になることもあります。

再建築不可物件を売却する際に活用できる法的・税務上の制度

相続で受け継いだ建築基準法上の接道義務を満たさず、建て替えができない再建築不可物件でも、適切な制度を活用すれば売却時の負担を軽減できます。以下に、高崎市および国による制度や手続きを、わかりやすく整理してご紹介します。

まず、高崎市では、故人が居住していた家屋を相続し、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を特別控除できる制度が利用できます。この制度は、譲渡対象が昭和56年5月31日以前に建築されている家屋で、相続開始時に被相続人が居住していたこと、売却前に居住や貸付、事業利用がされていないことなどが要件です。譲渡は相続開始から3年以内の年末まで、また特例適用期限は令和9年12月31日とされています。譲渡価格は1億円以下であることが条件です。なお、親族間での譲渡の場合は対象外です。

この特別控除を受けるには、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」の提出が必要となります。この確認書は高崎市役所建築住宅課（市役所9階）で申請し、交付におよそ2週間ほどかかります。事前に余裕を持った準備が望まれます。

また「低未利用土地の譲渡所得の100万円控除」という制度もあります。都市計画区域内かつ一定の要件を満たす土地を譲渡した場合、長期譲渡所得から100万円控除されます。相続によって取得した土地でも、親が所有していた期間を含めて所有期間が5年を超えていれば対象になります。この制度を利用するには、「低未利用土地等確認書」の発行も必要で、高崎市都市計画課への申請が求められます。こちらも申請から交付まで概ね1週間程度かかるとされています。

いずれの制度も確定申告との連携が不可欠で、税務署の判断によって適用の可否が決まります。特に確認書類の準備不足や手続きの遅れは制度利用の機会を逃す原因になりますので、十分な余裕を持って準備されることをおすすめいたします。

再建築不可物件を売却しやすくするための具体的な対処法

相続などで高崎市にある再建築不可物件をご所有の方に向けて、売却をより進めやすくするための有効な具体的対処法を３点ご紹介します。

まず、リフォームやリノベーションによる改修は、建て替えができない物件であっても、雨漏り補修や外壁の補修、耐震補強など可能な範囲で改善することによって、買主の安心材料となり得ます。特に耐震リフォームは数百万円以上かかることもありますが、解体して売るよりも資産価値を残せる可能性があります。高崎市の制度に該当する場合は、解体と建物に関する届出も忘れずに行う必要があります。

次に、隣地所有者との交渉によって土地を併合する方法です。「接道が2ｍ未満」で再建築不可となっている物件も、隣地の一部を取得することで接道条件を満たし、再建築可能となる場合があります。また、隣地所有者が隣接する土地と合わせて活用しやすくなる点で、交渉の際には相手にとってのメリットを強調すると良いでしょう。さらに、接道特例（建築基準法第43条第2項第2号）の許可を得られる場合もありますが、自治体判断が必要で、専門家の関与が望ましいです。

最後に、再建築不可物件を専門に扱う不動産会社への買取依頼です。一般の買主から住宅ローンが付きにくい性質のため、仲介での売却が難しいことが多い中、買取に特化した業者を活用すれば、買主探しの手間を省き、スムーズに売却を進めることが可能です。売却価格は相場より低くなる傾向もありますが、売れ残りのリスクや長期間の負担を軽減できます。

高崎市で相続した再建築不可物件の売却を進めるうえでの留意点

高崎市で再建築不可物件を相続された方が売却を検討する場合、以下のような点にご注意ください。

まず、売却にあたって必要な費用について整理いたします。相続登記を行う際には司法書士への依頼が一般的で、所有権移転登記の費用はおよそ７１５００円、登録免許税は固定資産評価額の0.4％程度となります。また、売却のための所有権移転（売買）登記にも同額程度の登録免許税や手数料がかかります。さらに、仲介手数料（通常、売却価格の 3%＋6万円＋消費税）、印紙税なども発生するため、費用は軽視できません。司法書士事務所への報酬や手続きの複雑さにより、さらに追加費用が発生する場合もありますので、事前にしっかり確認されることをおすすめします。

次に、売却せず保有し続けるリスクについてです。高崎市においても適切に管理されていない空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき固定資産税が最大６倍に引き上げられる恐れがあります。たとえ使用していない物件であっても、毎年の管理責任や税負担は所有者の負担となります。再建築不可という制約があると、買い手がつきにくく、放置が長期化すると損失が膨らむ可能性が高い状況です。

そして、売却のタイミングについても慎重な判断が必要です。譲渡所得に対しては、被相続人の居住用財産として一定の条件を満たせば最大３０００万円の特別控除を受けられる制度があります。高崎市の最新情報では、この特例は昭和５６年５月３１日以前に建築された住宅で、相続開始から３年目の１２月３１日までに売却し、令和９年１２月３１日までに譲渡する必要があります。期限を超えると特例適用ができなくなるため、早めの検討が重要です。さらに、全国的に空き家問題が深刻化しており、高崎市においても空き家数が群馬県内で特に多い状況が続いています。そうした背景から行政も対策を強化しているため、早めの対応が有利に働く場合があります。

以上のように、高崎市で相続された再建築不可物件を売却する際には、費用の把握、保有のリスク、適切なタイミングの見極めが重要です。ご不安な点がございましたら、ぜひ当社にご相談ください。当社は誠実かつ分かりやすい説明を心がけ、ご相談者様が安心して売却に臨めるようサポートいたします。

まとめ

高崎市で相続によって再建築不可物件を所有された方にとって、売却には専門的な知識と丁寧な手続きが求められます。接道義務を満たさない物件でも、法制度や控除の活用、改修や隣地との協議など対処法はさまざまです。また、相続登記や各種申請も忘れずに行う必要があります。長期的な管理リスクや費用負担を避けるためにも、早めに計画を立てることが大切です。どなたでも安心して進める第一歩を、ぜひ前向きに踏み出しましょう。